Приватизированное жилье в Москве представлена отдельными квартирами (реже — комнатами). Сегодня мы имеем здания, в которых собственники (среди них и государство) владеют квартирами в доме. А все, что находится за пределами квартир (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, придомовая территория), обычно принадлежит государству. Это порожда-ет немало проблем. Наступило время, когда частная собственность должна распространяться на главный и неделимый объект собственности в жилищной сфере — жилой дом. Законодательство позволяет это сделать путем создания кондоминиума (товарищества собственников жилья). Начался процесс их создания и функционирования. Но пока их доля в жилом фонде города очень мала.
В настоящее время многоквартирные жилые дома оказываются в частной собственности несколькими путями:
• создание кондоминиума;
• строительство или реконструкция по инвестиционному контракту с правительством Москвы;
• покупка на первичном или вторичном рынке.
Однако пока частная собственность на многоквартирные жилые дома встречается редко. В частной собственности обычно находятся коттеджи. Но они, как правило, расположены за пределами МКАД, в Московской области. Поэтому рынок коттеджей мы здесь рассматриваем очень кратко.
Классический коттедж — это всего лишь индивидуальный одноквартирный городской или сельский жилой дом (имеет обычно два этажа) с участком земли, а также — традиционный тип английского жилища, распространившийся в странах Западной Европы и в США.
В 1993-96 гг. многие считали, что развитие рынка жилья в Московском регионе пойдет по американскому образцу, и многие жители Москвы переселяться в загородные коттеджи для постоянного проживания. Но жизнь опровергла эти ожидания. В нашей северной стране с длиной, холодной и темной зимой, с плохими дорогами и постоянными пробками на них, с неразвитой в пригородах современной инфраструктурой -постоянное проживание за городом оказалось привлекательным для относительно немногих москвичей. Да и строительство пригодных для наших условий коттеджей с учетом необходимой инфраструктуры оказалось достаточно дорогим и сложным делом. Многие начатые строительством в тот период коттеджи, часто неудачно расположенные и / или строящиеся по плохим проектам, оказались недостроенными и брошенными.
В начале 90-х гг. попытки переехать из квартиры в комфортабельный загородный дом обычно оборачивались бесполезной тратой денег. После приобретения земли и начала строительства выяснялось, что подвести к дому коммуникации слишком дорого или вообще невозможно. Сейчас в ближайшем Подмосковье несколько тысяч недостроенных и брошенных коттеджей. Без канализации, водопровода, электричества жить в них невозможно, а подвести их оказалось не по карману. Голая земля (без коммуникаций) очень прожорливая. Коммуникации требовали новых вложений, в каждую «дешевую» сотку приходилось вкладывать еще несколько тысяч долларов. Менее чем за пять лет, москвичи поняли, что за-городные дома надо не строить, а покупать готовыми. Препятствий на пути самостоятельного строительства много (в частности, сложности с оформлением), а единственным стимулом в 1999 г. были цены на отечественные стройматериалы.
Многие коттеджи используются не для постоянного проживания, а как дополнительное жилье (дача). Исключение составляют небольшое число удачно созданных коттеджных по-селков. Кроме того, много новых индивидуальных жилых домов построили для себя традиционные жители Подмосковья.
Августовский финансовый кризис 1998 г. существенно изменил и усугубил положение на рынке коттеджей. Сначала его активность упала почти до нуля, но затем он начал постепенно оживать. При этом цены на объекты, традиционно измеряющиеся в долларах США, существенно снизились и продолжают постепенно уменьшаться. Обычно рыночная стоимость подобных объектов не покрывала затраты на приобретение земли и строительство. Редкие исключения относятся, в основном, к строительству капитальных коттеджей только в особо престижных районах.
Кризис откорректировал цены и на этом рынке. Покупатели с удивлением узнали, что для покупки коттеджа даже по престижным направлениям уже не требуется каких-то фанта-стических денег. В 1999 г. основные сделки с загородными домами шли в ценовом диапазоне 15-22 тыс. долл. — стоимость однокомнатной квартиры в Москве. За эти деньги покупатели приобретали очень неплохие брусовые или бревенчатые дома в старых интеллигентных дачных поселках Академии наук, Союза писателей, Союза художников и других, элитных в советское время организаций. Например, поселки Переделкино, Загорянка или Снегири, расположенные в 10-25 км от МКАД и оснащены всеми коммуникациями. Дома, площадь которых 100-180 кв.м, были построены лет 20-30 назад продвинутыми людьми того времени. Поэтому планировка полностью соответствует представлениям о загородной жизни: камин в гостиной, библиотека, кабинет, летняя веранда и т.д. Главное же достоинство таких поселков — приличные соседи примерно одного социального статуса. Пожалуй, единственным недостатком такой загородной недвижимости является размер земельного участка — обычно это 8-12 соток.
После кризиса стоимость кирпича, бетона, цемента, леса, отделочных материалов, а также рабочей силы в долларовом эквиваленте снизилась в три-четыре раза. И хотя цены на них постепенно повышались, самостоятельное строительство обходилось дешевле, чем приобретение готового коттеджа.
За 15-25 тыс. долл. в 1999 г. можно было приобрести также дома в поселках городского типа (Жаворонки, Баковка, Кратово), изначально застраивавшихся индивидуальными домами. Участки тут больше, чем в старых дачных поселках, — по 12-20 соток. Однако, как показывает практика, такие дома рассматриваются в качестве второго места жительства. Лишь 20% москвичей, покупающих загородную недвижимость, расстаются с квартирой в столице.
Объясняется этот феномен просто: большинство загородных коттеджей не приспособлены для постоянного проживания, даже если подведены все коммуникации.
Жизнь москвича за пределами Москвы предполагает наличие автомобиля у каждого члена семьи, иначе связь с городом оказывается нарушенной или затрудненной. Если в семье есть дети, то переезд за город по карману лишь очень богатым людям. Кто будет каждый день возить их в Москву, если бабушка и дедушка «безлошадные»? Такого понятия как school bus, в нашей стране не будет еще долго. К тому же ребенку необходимо общаться со сверстниками, которых в поселке обычно нет. А при желании развлечься в выходные опять придется ехать в город как на работу.
Выход только один: если вы хотите жить за городом постоянно, надо приобретать либо дом в автономном поселке с городской инфраструктурой (школа, ресторан и т.д.), либо в поселке, который непосредственно примыкает к Москве. Что касается первых, то единственный крупный поселок в подмосковном Новогорске (7 км по Ленинградскому шоссе), состоящий из 480 домов, школы, ресторана, спортзала и прочих удобств, продан осенью 1999 г. В середине ноября поселок официально запустили в эксплуатацию. По имеющейся информации строительство аналогичных поселков планировалось начать в ближайшее время, но в конце 1999 г. это были лишь планы.
Поселков второго типа также немного. К концу 1999 г., пожалуй, только два из них отвечали запросам покупателей. Это Рождествено и Княжичи.
Рождествено расположено рядом со столичным микрорайоном Митино и является частью Москвы. Первая очередь поселка из 60 таунхаусов (сблокированные дома с отдельными входами) построена в 1998 г. Тогда (до кризиса) таунхаусы площадью от 188 до 240 кв.м продавались по 1600 долл. за 1 кв.м. За обслуживание поселка владельцу дома приходилось платить около 400 долл. в месяц.
Еще один поселок. Княжичи (застройщик – компания «Подмосковье»), расположен в 7 км от Москвы по Минскому шоссе, на въезде в подмосковное Одинцово. Он больше Рождествено (180 домов) гораздо автономнее. Первая очередь поселка (120 домов) к концу осени 1999 г. уже была построена, а остальные должны были быть построены к концу года. В поселке будут ресторан, спортзал и даже центр детского досуга.
Княжичи напоминают первый поселок «Подмосковья» — Новогорск, но в отличие от него застроены таунхаусами. Двухуровневые трех- и пятикомнатные дома-квартиры площадью 110-156 кв.м продаются по 800-900 долл. за 1 кв.м в зависимости от материала, из которого построен дом. «Сэндвич» и монолит стоят 800 долл., кирпич — 900 долл. Таким образом, дом в Княжичах обходится в 90-100 тыс. долл. Как и в Рождествено, за отделку нужно платить отдельно. Ежемесячное обслуживание здесь стоит 100-120 долл. (в эту сумму входит и оплата телефонной линии).
Стоимость строительства индивидуальных жилых домов варьировалась осенью 1999 г. в широких пределах (от $ 1 ОС-120 до $ 1000-1500 за 1 кв.м) и зависит от уровня отделки и инженерного оборудования дома.
Стоимость старых жилых домов во многом зависит от их технического состояния, месторасположения и наличия коммуникаций.
На этом рынке наблюдаются существенные сезонные колебания цен: максимум цен приходится на конец весны, а минимум — на конец осени и зиму.
Предложение коттеджей на рынке значительно превосходит платежеспособный спрос. Типичный срок продажи подобных объектов на рынке составляет 3-6 месяцев.
С точки зрения информации о ценах сделок, рынок коттеджей в Подмосковье является закрытым. По большинству сделок информация о реальных ценах сделок является конфи-денциальной и почти недоступной для оценщиков. Однако имеются довольно большие массивы информации о ценах предложения, по которым подобные объекты выставляются на продажу. Но по аренде коттеджей и эта информация практически отсутствует. В июне 1999 г., по нашему мнению, цены сделок купли-продажи на подобные объекты были примерно на 4-20% ниже соответствующих цен предложения (как при купле-продаже, так и при аренде). Для расчетов было разумно принять среднее значение — 12%.
Мой блог находят по следующим фразам
Комментариев нет отзыва(ов)