Риэлтор ПРО

Как превратить пенсионные сбережения в инвестиционные ресурсы, работающие в экономике и проносящие доход будущим пенсионерам? Каким образом предоставить свободу выбора каждому участнику накопительной системы и одновременно обеспечить гарантии сохранности их средств — такие вопросы стоят сейчас не только перед Россией, реформирующей пенсионную систему в направлении частичного перехода от распределительных принципов к накопительным.
Классическая модель накопительной пенсионной системы полностью заменила распределительную в 1981 г. в Чили. Аналогичные преобразования в той или иной степени претерпели пенсионные системы в других странах Латинской Америки, в частности в Аргентине, Боливии, Колумбии, Перу, но там реформы были не столь кардинальны и оставили место для распределительных элементов. Накопительные пенсионные системы создаются в Австралии и в Новой Зеландии. В большинстве западноевропейских стран различные варианты накопительных схем находятся в фокусе внимания правящих кругов, но реализация их идет более медленно и осторожно.
Концепция накопительной системы, предполагающая превращение пенсионных средств в инвестиционные ресурсы, требует разработки механизма управления этими специфическими ресурсами и гарантий их сохранности. В разных странах переход к накопительным принципам пенсионных систем и обеспечение таких гарантий осуществляется по-разному — в зависимости от экономической ситуации, политической культуры и достигнутого общественного согласия, зрелости финансовой инфраструктуры, взвешенного регулирования фондового рынка в стране; грамотной диверсификации инвестиционного портфеля и др.
Особый интерес в этом отношении представляет американская модель государственного пенсионного обеспечения накопительного типа на уровне штатов и местных органов власти, отличающаяся не только масштабами активов, превышающих 2,2 трлн долл. (2000 г.), но и многообразием видов пенсионных планов, в которых инвестиционный механизм поставлен на службу социальной защищенности пенсионеров.
Правовое поле
Механизм государственного регулирования накопительных систем имеется в США как высокоразвитые централизованные формы, так и на уровне штатов, местных органов власти. Эти формы сложились в процессе исторической эволюции страны в условиях взаимодействия всех ветвей и уровней власти, на котором базируется государственная система страны. Признание верховенства федеральной Конституции обычно закреплено в основных законах штатов. Так, например, в разделе 3 статьи I Конституции штата Калифорния констатируется, что «штат Калифорния составляет неотъемлемую часть Американского Союза и Конституция Соединенных Штатов является высшим законом страны»(1).
Происходит ли реальная активизация инвестиционных процессов в ЦФО?

В.К.: Да. Ее весомый фактор — организация эффективного и цивилизованного диалога власти с бизнес-сообществом, особенно с организованными структурами предпринимателей и инвесторов. Это одно из направлений работы полпреда президента в ЦФО и его аппарата.

Москва, Московская и Ярославская области — регионы с минимальным инвестиционным риском.

Девелопмент — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли.
Таким образом, девелопмент с точки зрения его материально-вещественного содержания включает в себя две составляющие: проведение строительных или иных работ над зданиями или землей и изменение функционального использования зданий или земли. В то же время девелопмент как особый вид профессиональной деятельности возникает только в условиях рыночных отношений
Суть девелопмента (что буквально переводится как «развитие») — управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:
— выбор экономически эффективного проекта; (далее…)

Пенсионные фонды, страховые компании, так называемые «институциональные инвесторы», активно участвуют как в краткосрочном, так и долгосрочном финансировании. Достаточно распространенным при этом является так называемое форвардное финансирование, под которым понимается такой метод финансирования, когда пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.
По сравнению с сочетанием краткосрочного кредитования строительства через банк с последующей продажей объекта институциональному инвестору преимущества подобного способа финансирования для девелопера состоят в том, что этот способ уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства.
Одновременно данный способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:
— увеличивается доходность инвестиций вследствие несколько более высокого риска; (далее…)

Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им дол-госрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. (далее…)

Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т. е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. (далее…)

К другим формам финансирования развития недвижимости относят юнитизации и секъюритизации рынка недвижимости. Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности. Секъюритизация — в целом более общая идея,, описывающая создание ликвидных долей актива. Это может быть перепродажа банками долгов стран третьего мира, выпуск облигаций какой-то компанией или рас-пределение долей в портфеле ценных бумаг паевого треста.
В общем виде задачи секъюритизации и юнитизации состоят в том, чтобы создать более ликвидный рынок, снизить издержки сделок и ускорить их прохождение, привлечь больше желающих инвестировать в недвижимость, снизить проблему оценки на рынках, которые исторически считаются «слабыми», сделать информацию о состоянии рынка более доступной, уменьшить препятствия для проникновения на рынок и, в конечном счете, снизить значение тех факторов, которые делают рынок недвижимости менее совершенным, нежели другие рынки. Конкретно речь идет о том, чтобы посредством секъюритизации и юнитизации уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования, поскольку: (далее…)