Риэлтор ПРО

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как до-полнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют определенный срок службы.
Оценка земельного участка обладает рядом особенностей. (далее…)

Доходный подход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых и предполагаемых потенциальным покупателем доходов. Особенностью данного метода является то, что данный подход применим только к доходным земельным участкам. То есть он не применим к простаивающим , безхозяйным участкам земли.
Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.
В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности (далее…)

Согласно затратному подходу к оценке рыночной стоимости земельного участка инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Достоинством затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками. (далее…)

В рамках затратного метода следует рассмотреть метод определения затрат на освоение, применяемый к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы.
Этапы применения метода определения затрат на освоение.
1. Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности.
2. Расчет стоимости освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сопоставимых продаж. (далее…)

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.
Оценку земельного участка сравнительным методом условно можно разделить на 4 этапа.
1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. (далее…)

Стоимость магазинов в основном зависит от их торговых возможностей, которые во многом определяются их местоположением.
Приступая к оценке магазина, оценщик должен мысленно поставить себя на место потенциального покупателя и ответить на следующие вопросы:
1. Продажа каких товаров может дать наибольшую доходность, учитывая спрос населения и местоположение магазина?
2. Каким может быть оборот магазина?
3. Какова будет прогнозируемая валовая прибыль от владения магазином?
4. Какую среднюю норму прибыли захочет иметь владелец магазина?
5. Каковы будут операционные расходы на ремонт, коммунальные услуги, зарплату и налоги? (далее…)

Оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь потенциальных клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов. Необходимо выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей, как в будни, так и в выходные дни. После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и, прежде всего, выяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница.
Мировой опыт свидетельствует о том, что все гостиницы можно разбить на определенные классы: (далее…)

В современных условиях рынок офисных помещений находится в стадии развития. В основном на рынке доминирует аренда офисных помещений.
Для оценки офисных зданий следует использовать метод капитализации дохода, так как такие здания приобретаются для получения дохода от их эксплуатации.
Основными задачами метода являются определение чистого операционного дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого операционного дохода зависит от платы за арендованные помещения и расходов по эксплуатации здания.
Не существует каких-либо единых правил, на которых офисное здание сдается в аренду, особенно в наших условиях нечеткой законодательной базы и высоких ставок налога. (далее…)