Риэлтор ПРО

Вы можете иметь стул, автомобиль, хозяйственный инвентарь и другое имущество. Любая из этих вещей может быть украдена, потеряна или поломана. Если вы пойдете в суд, чтобы вернуть это имущество, то получите компенсацию за утерянные или поломанные вещи. Но если вы являлись землевладельцем и по каким-то причинам у вас забрали землю, то судьи могут вернуть вам саму землю. Другими словами, земля являлась недвижимым имуществом, или недвижимостью, в отличие от движимого имущества. В старые времена на основе этого различия в Англии было узаконено существование двух видов имущества — недвижимое имущество (или недвижимость, как мы говорим сейчас) и движимое имущество. (далее…)

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, основных средств без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. (далее…)

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. При этом необходимо учитывать международные стандарты оценки, а также переход российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. Особо следует подчеркнуть, что профессиональные оценщики избегают употреблять абстрактное понятие стоимость, применяя его в сочетании с определяющим прилагательным — конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду.
Стоимость носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Итак, стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Следует различать понятия стоимость, затраты и цена. (далее…)

Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. (далее…)

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов.
Социальные факторы:
— свободное время;
— уровень образования и культуры населения, потребности;
— структура населения;
— семейность;
— плотность заселения;
Экономические факторы:
— налоги в области недвижимости;
—финансирование строительства и реконструкции;
— предложение;
— спрос;
— обеспеченность населения объектами общественного назначения;
— уровень жизни населения; (далее…)

К факторам второго уровня (город, район) относят следующие параметры объектов недвижимости.
Местоположение:
— транспортная доступность;
— пешеходная доступность;
— наличие и состояние коммуникаций;
— наличие объектов социально-культурного назначения;
— размещение объектов в плане города (района);
Физические характеристики:
— физические параметры;
— качество строительства и эксплуатации;
— наличие коммунальных услуг;
— состояние недвижимости;
— функциональная пригодность и использование; (далее…)

Третий уровень включает в себя
Архитектурно-строительные факторы:
— объемно-планировочные показатели и др.
Финансово-эксплуатационные факторы:
— доходы;
— эксплуатационные расходы;
— стоимость строительства.
Архитектурно-конструктивные решения проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т. е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. (далее…)

Принцип есть основное начало, лежащее в основе какой-либо деятельности.
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:
1) принципы, основанные на представлениях пользователя;
2) принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
3) принципы, связанные с рыночной средой;
4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. (далее…)

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы: — полезности; — замещения; — ожидания. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. Полезность — это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. (далее…)

К этой группе относятся следующие принципы:
— остаточной продуктивности (производительности) земли;
— предельной продуктивности (принцип вклада);
— сбалансированности (принцип пропорциональности);
— оптимальных величин;
— оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности (или производительности) заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли . (далее…)