Риэлтор ПРО

В заключение данной работы следует выявить проблемы и дать предложения по совершенствованию законодательства в области развития рынка недвижимости.
Перспективы развития рынка недвижимости во многом определяются состоянием законодательства, регулирующего сделки с недвижимостью.
Анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее — Закон о регистрации прав на недвижимость) позволяет выделить следующие ключевые проблемы действующей системы регистрации прав на недвижимое имущество:
- проблема внутренних противоречий “смешанной” системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая не обеспечивает защиту прав добросовестного приобретателя;
- проблема юридической разобщённости земельного участка и здания (“разорванность” прав);
- отсутствие принципа “земельный участок – главная вещь”, включая вопросы регистрации прав.
Рассмотрим эти проблемы подробнее.
Проблема внутренних противоречий “смешанной” системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Созданная в Российской Федерации правовая конструкция не защищает имущественных прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, поскольку законодательство Российской Федерации не гарантирует права сегодняшних собственников на недвижимое имущество. (далее…)

Как известно, под правовым режимом имущества понимается наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается.
Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав — их оборотоспособность . По этому критерию вещи, в том числе и недвижимость, делятся на три категории:
• не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;
• ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;
• изъятые из гражданского оборота объекты .
По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (п. 1, 2 ст. 129 ГК). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. (далее…)

Статьей 130 ГК определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.
• К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.
• Критерий второй группы — прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.
• Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они — недвижимое имущество. ГК относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132ГК) . (далее…)

Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» достаточно часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают . Тем не менее, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова .
Гражданский кодекс РФ указывает, что имущество граждан может быть движимым и недвижимым. В основе этого разделения лежит, во-первых, признак связи с землей, проще говоря, способность к перемещению без нарушения целостности предмета. Кроме того, законодательство причисляет к недвижимости также и другие объекты (например, космические летательные аппараты), но это причисление основано на уникальности и важности таких объектов. Признак неразрывной связи с землей в данном случае не используется.
Недвижимые объекты обладают рядом индивидуализированных признаков и всегда отличаются друг от друга:
1. Недвижимость, как правило, представляет особую ценность для своих хозяев (в первую очередь, по причине ее высокой по сравнению с другими предметами стоимости).
2. По закону к недвижимости относятся так называемые объекты естественного происхождения и объекты, неразрывно связанные с землей. Под объектами естественного происхождения понимаются природные объекты, поскольку их возникновение не связано с деятельностью человека. (далее…)

Рынок недвижимости России за короткое время своей новейшей истории прошел значительный путь своего становления и развития. Если говорить об основном показателе рынка – ценовой ситуации, то весь период от первых легальных сделок на рынке жилья (май-июнь 1990 года) и до настоящего времени можно разбить на четыре стадии.
Первая стадия – старт и рост рынка и цен (в долларовом выражении) в условиях либерализации экономики и общего экономического спада в России. Эта стадия закончилась в Москве в начале 1995 года, в других городах – в 1994-1998 гг. Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья выросла в Москве в 12 раз, в других городах – в 7-10 раз .
Вторая стадия – стабилизация после роста. В Москве это происходило «с откатом», снижением цен на 20-25% к лету 1997 года и колебанию вокруг этого уровня до лета 1998 года. В других городах в основном реализовался сценарий медленного «доползания» к стабильному уровню.
С августа 1998 года во всех городах России началась новая, третья стадия развития – кризис и падение цен на 35-65% от докризисного уровня.
Наконец, к осени 1999 года рынок перешел к новой, четвертой стадии – депрессивной стабилизации.
На первых двух стадиях были выявлены ряд закономерностей и феноменов становления рынка недвижимости в условиях переходной экономики России, которые существенно отличали его от рынков недвижимости в развитых рыночных экономиках. (далее…)

Актуальность темы. В юриспруденции все вещи делятся на движимые и недвижимые. Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декаб¬ря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 нояб¬ря 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля 2004 г.) недвижимым имуществом является то имущество, которое не подлежит перемещению (передвижению) либо переме¬щение которого влечет за собой нанесение этому имуществу значи¬тельного (несоразмерного) ущерба.
Недвижимые вещи в гражданском праве можно условно разделить на несколько больших групп. Первая группа включает в себя те объекты, которые неразрывно связаны с природными ресурсами. К таким объектам можно отнести земельные участки, естественные природные насаж¬дения, участки недр, локальные (отдельно находящиеся) водные объекты. (далее…)