Риэлтор ПРО

1. Понятие недвижимости.
1.1. Определение недвижимости.
1.2. Отличительные особенности недвижимости как объекта инвестиций.
1.3. Типы недвижимости.
1.4. Типы классификации недвижимости.
1.5. Формы дохода от недвижимости.
2. Рынок недвижимости.
2.1. Определение рынка недвижимости, сегменты рынка недвижимости.
2.2. Особенности рынка недвижимости.
2.3. Взаимосвязь между финансовым рынком и рынком недвижимости.
2.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости.
2.5. Возникновение и развитие ипотечного кредитования. (далее…)

Вследствие высокой стоимости приобретение недвижимости, реализация инвестиционных проектов в сфере недвижимости осуществляются с привлечением заемного финансирования.
Основания для финансирования инвестиций в недвижимость:
– недостаточность собственного капитала инвестора для единовременной оплаты за недвижимость, так как в отличие, например, от акций, недвижимая собственность сложно поддается делению, и для совершения сделки единовременно требуются значительные денежные суммы;
– необходимость более высокой оплаты управления, что способно повысить его качество, качественное управление недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость непосредственно влияет на увеличение доходности инвестиций;
– иверсификация – стремление управлять несколькими объектами недвижимости для распределения риска за счет многообразия объектов вложений, снижения конкуренции, но много объектов вложений при ограниченности собственного капитала требуют большего кредита, что создает дополнительный риск;
– амортизация подлежит вычету из баз налогообложения;
– положительный финансовый левередж – когда имущество, приобретенное на заемные средства, приносит финансовый доход по ставке, превышающей ставку процента по кредиту. (далее…)

Риск отражает возможность отклонения фак­тических итоговых данных от ожидаемых запла­нированных результатов. Риски зависят от спе­цифики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке.
Рассмотрим основные риски, связанные с фи­нансированием недвижимо­сти:
– кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;
– риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту кор­ректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процент­ных ставок;
– риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кре­дита с фиксированной ставкой процента;
– риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов, по которым фиксиро­ванная ставка процента определена до начала финансиро­вания;
– риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в каче­стве по­гашения задолженности по выданным кре­дитам;
– риск изменения условий мобилизации фон­дов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).
Кредитный риск связан с потерями в случа­ях, если заемщик не в состоя­нии производить платежи по кредиту или если стоимость зало­женного имущества недостаточна для погаше­ния обязательств заемщика перед кредитором. (далее…)

При инвестиционном анализе оцениваются наиболее вероятные, а не единственно возможные параметры. Используются термины:
Риск – возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риск равен нулю, если есть абсолютная уверенность относительно будущих событий.
Вероятность – относительная возможность того, что какие-то события состоятся. При оценке инвестиций в недвижимость вероятность наступления какого-либо события прямо связана с риском инвестиционного проекта.
Определение степени вероятности осуществляется несколькими способами:
– на основе анализа и исследования прошлых событий;
– в результате проведения научных исследований и экспериментов;
– в результате анализа взаимосвязи факторов:
можно ожидать, что при падении нормы прибыли на рынке капитала будет падать норма прибыли определенного типа недвижимости;
– выработка субъективных суждений экспертом на основе проверки всех предпосылок.
Рассмотрим кратко сущность некоторых методов, позволяющих измерить риск инвестиционного проекта и определить соответствующую стратегию поведения, если степень вероятности уже определена. (далее…)

При анализе инвестиционных проектов анализируется инвестиционная стоимость собственности с учетом ее рыночной стоимости.
Оценка эффективности инвестиций проводится с учетом следующей информации:
– стоимость строительства, определяемая по аналогам, по удельным показателям с корректировками, по прогнозным и экспертным оценкам;
– уточнение источников и условий финансирования;
– анализ доходов от объекта, изменения рентабельности;
– выбор периода инвестирования для проведения экономического обоснования (включает строительство, освоение, эксплуатацию);
– прогнозирование изменения цен на составляющие дохода и затрат;
– расчеты по выявлению резервов повышения экономической эффективности и надежности инвестиционного проекта.
Продолжительность прогнозного периода, в пределах которого осуществляются расчеты по определению эффективности инвестиционного проекта, определяется с учетом продолжительности создания, эксплуатации и, если необходимо, ликвидации объекта, периода достижения заданных характеристик доходности, требований и предпочтений инвестора.
Сопоставление инвестиционных проектов осуществляется путем применения определенных критериев эффективности, (далее…)

Уникальность недвижимости требует тщательной проработки финансовой, правовой, технической стороны каждого объекта инвестирования. К тому же немаловажно, что прибыльность инвестирования зависит от качества управления недвижимостью. (далее…)

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.
Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.
Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.
Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода: (далее…)

Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.
Общая ставка капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, выбираемой модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта. Основные составляющие ставки капитализации – это ставка дисконта и ставка дохода. В соответствии с западными методиками, в случае оценки недвижимости для целей налогообложения следует учитывать эффективную налоговую ставку.
Ставка дисконта – это требуемая норма прибыли на вложенный капитал, которая представляет собой отношение текущей стоимости получаемого за каждый период дохода к затратам на капитал. Стоимость недвижимости высока и для ее приобретения, реализации инвестиционных проектов требуется привлечение заемного капитала. В соответствии с этим обстоятельством ставка дисконта включает следующие составляющие:
а) ставка процента – требуемая норма прибыли на заемный капитал;
б) ставка дохода – требуемая норма прибыли на собственный капитал.
Ставка возмещения отражает возврат вложенного капитала в течение срока эксплуатации недвижимости. Ставку возмещения нередко называют нормой окупаемости капиталовложений. Она применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Вследствие того, что земля не расходуется, ставка возмещения для земельной собственности не учитывается. (далее…)

Метод дисконтирования денежных потоков основан на превращении в текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние и ожидания рынка.
Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).
Рассмотрим некоторые методы определения ставки дисконтирования.
Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.
Метод предполагает учет основных рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость: (далее…)

Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования.
Основные способы прогнозирования денежного потока от реверсии:
- назначение будущей цены продажи на основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения, изменение за этот период состояния рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности, перепродажа – капитализация дохода за год.
В случае снижения стоимости имущества необходимо учитывать возврат капитала. Если потоки дохода от объекта регулярно изменяются, необходимо применять корректирующий коэффициент для ставки капитализации. (далее…)