Риэлтор ПРО

К этой группе относятся следующие принципы:
— остаточной продуктивности (производительности) земли;
— предельной продуктивности (принцип вклада);
— сбалансированности (принцип пропорциональности);
— оптимальных величин;
— оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности (или производительности) заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли . (далее…)

К данной группе принципов относятся принципы:
— зависимости;
— соответствия;
— спроса и предложения;
— конкуренции;
— изменения.
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
Эти факторы — в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект — подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. (далее…)

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом:
это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.
Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.
Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений с значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков. (далее…)

Процесс оценки недвижимости состоит из определенных этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.
Этап 1. Определение проблемы (цель)
Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть за-интересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова наиболее вероятная продажная цена? При залоге собственности для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Полезность, замещение и ожидания являются основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять сущность возникающих проблем. (далее…)

Практическая деятельность профессионального оценщика основана, как правило, на доверительном характере отношений между ним и его работодателем или клиентом (заказчиком). В этой связи добросовестный профессиональный оценщик должен соблюдать в своей практической деятельности соответствующие общие рекомендуемые правила. Такие правила подразделяются на 4 категории:
• поведение профессионального оценщика при осуществлении оценочной практики;
• принятие вознаграждения профессиональным оценщиком;
• обеспечение конфиденциальности взаимоотношений с клиентом или работодателем;
• подготовка и хранение отчетных документов о выполненной работе или оказанной услуге. (далее…)

Прежде чем принять предложение клиента о заключении с ним договора о выполнении работ по оценке или принять поручение работодателя, профессиональный оценщик обязан досконально изучить поставленную задачу и свои возможности ее реализации.
Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки и составление отчета об оценке не могут зависеть от размера определенной им и отраженной в отчете об оценке стоимости объекта оценки. Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика может определяться как почасовая оплата его работы с возможным установлением премии за срочность выполненной работы.
Профессиональный оценщик обязан: (далее…)

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. В этом пункте будет показано, как оценивать недвижимость, приносящую доход.
Недвижимость может принести владельцу следующие виды дохода:
— текущие денежные поступления;
— экономию на налогах;
— будущие доходы от арендной платы;
— доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже; (далее…)

Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.
GRM — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному.
В зависимости от традиций рынка валовой доход может рассматриваться либо в годовом исчислении, либо в месячном.
Аппарат GRM часто применяется в странах с рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты. При этом учитываются рентные платежи за не меблированное жилье без включения коммунальных услуг. (далее…)

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.
В основе теории капитализации заложены достаточно простые понятия, которые оценщик должен ясно себе представлять.
Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного доход а (N01) и ставки капитализации (R).
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле: V=NOI/R (далее…)

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как до-полнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют определенный срок службы.
Оценка земельного участка обладает рядом особенностей. (далее…)