Риэлтор ПРО

Ныне в кредитных организациях действует несколько схем ипотечного кредитования:
1. Заключается трехсторонний договор, стороны которого — продавец, покупатель и банк. Между покупателем и банком существует кредитный договор, по которому банк предоставляет покупателю необходимые денежные средства. В качестве залога возвращения денег выступает приобретаемая недвижимость. Если заемные деньги с начисленными процентами заемщиком не возвращаются, банк вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Неудобство для покупателя состоит в том, что при приобретении квартиры нельзя использовать «цепочки», т. е. сложные сделки, где участвуют много продавцов и покупателей (на которых настаивают риэлтеры). А квартиры, предназначенная для «чистой» продажи, встречаются очень редко, и стоимость ее бывает выше подобных на рынке недвижимости.
2. Для приобретения новой квартиры покупатель передает в залог банку имеющуюся у него недвижимость, т. е. банк дает ипотечный кредит заемщику под залог именно этой недвижимости, при этом никак не завися от того, какую новую квартиру приобретет заемщик на кредитные средства. Большой плюс в том, что в заложенной квартире можно продолжать жить. За нарушения в оплате кредита или процентов по нему банк также вправе воспользоваться своими правами и забрать у заемщика заложенную квартиру (т. е. старую), но не новую. (далее…)

Итак, предположим, банк выдал вам в кредит на 10 лет 20 тыс. долл. США, а ставка — 10 % годовых. Сколько всего вы уплатите банку? И когда?
Понятно, банк не будет ждать 10 лет, пока вы вернете всю сумму с процентами сразу, он предпочтет получать от своего кредита стабильные доходы на протяжении всего срока. Но как нам начислять проценты? Они будут простыми или сложными?
Вариант 1: справедливый, но не очень удобный.
Самый простой путь — равномерное погашение кредита с уплатой процентов на остаток задолженности — аналогичен регулярному снятию процентов с банковского вклада. Тут разницы между простыми и сложными процентами нет. В конце первого года будут возвращены:
4000 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 2000 долл. (10 % годовых), и сумма долга уменьшится до 18 000 долл. В конце второго года платим:
3800 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 1800 долл. (10 % годовых).
Сумма долга — 16 000 долл.; и т. д. Общая сумма выплат снижалась бы год от года, и в конце срока мы бы отдали всего лишь 2200 долл. (последние 2000 долл. + 200 долл. процентов).
(Для удобства считаем, что проценты платятся ежегодно, хотя чаще встречаются ежемесячные выплаты. Формула станет более громоздкой, но принципиальных отличий не будет.) (далее…)

Банковский ипотечный кредит, как и любой другой кредитный договор всегда возмезден.
Согласно п.1. ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщикобязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
За то, что вы берете на некоторый срок чужие денежные средства, на вас возлагают обязанность по оплате процентов в размере, предусмотренном договором, т. е. эти проценты представляют собой возмещение кредитной организации ее расходов, а также ее вознаграждение. На эти денежные средства банки и существуют. Из них выплачиваются проценты по вкладам физических лиц. Ведь фактически, этими денежными средствами вы и пользуетесь.
Часто случается, что кредитная организация применяет такую уловку, которую можно назвать «нечестный» процент: банком дается реклама, о том, что предоставляется кредит под 10 % годовых. Когда же вы приходите в этот банк и общаетесь с менеджером, он вам сообщает, что у вас ситуация непростая, кредит вы получите, но риск большой, а значит, и ставка будет не 10, а минимум 12-13 %.
Когда вы приносите документы и заполняете анкету ставка возрастает уже до 14-15 %. Но вас уже убедили, что в вашем случае любая кредитная оранизация вам в предоставлении кредита либо откажет, либо предоставит его, но под проценты, превышающие те, на которых вам дадут кредит здесь. Когда же через два месяца решение будет принято, то окажется, что банк готов вам выдать кредит, но не под 14 %, о которых говорил начальник кредитного отдела, а под 20. (далее…)

Мы упомянули о рефинансировании, и, поскольку ставка рефинансирования будет определяющим фактором ценообразования на рынке жилья в скором времени, необходимо остановиться на нем поподробнее.
В последнее время в России получили развитие различные формы рефинансирования ипотечных кредитов, включая целевые кредитные линии международных донорских организаций (что доступно очень немногим), продажу кредитов инвестору (в рублях — Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, в валюте — частным банкам, желающим инвестировать средства в ипотечные активы), выпуск облигаций (что, как правило, требует дополнительных гарантий).
По-видимому, несмотря на все сложности, скоро появится первый эмитент ипотечных ценных бумаг, выпущенных в рамках одноименного закона. Все больший интерес проявляется к использованию паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также привлечению средств таких нуждающихся в надежных инструментах накопления инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды и другие институты. Среди этого разнообразия все же не ясно, сформируется ли эффективный рынок инвестиций в эту сферу и появится ли выбор надежных схем и инструментов.
Наша экономика еще слишком слаба, для того, чтобы о новых веяниях мы могли делать самостоятельные выводы, а как обстоят дела с рефинансированием за рубежом? (далее…)

Риэлтеры. Риэлтерской деятельностью — это деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (например, земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтера с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риэлтер может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Деятельность риэлтерской фирмы очень разнообразна. Традиционно принято считать, что в основном они занимаются подбором вариантов приобретения, продажи, сдачи в наем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Эти предлагаемые риэлтером варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиент; и, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтера является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.
Но, кроме того, при совершении операций на рынке недвижимости риэлтерские фирмы могут также выступать и покупателями квартир, если они приобретаются с целью перепродажи, могут за счет клиента совершить оговоренные сделки с недвижимым имуществом и многое другое.
Многие риэлтеры оказывают и иные услуги в сфере операций с недвижимостью, а именно, услуги, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении ипотечного кредита. (далее…)

Рассматривая в качестве варианта накопления денежных средств на жилье банковские вклады, мы говорили, что на те средства, которые вы положили на счет в банк, он начисляет проценты. Откуда же они берутся? Получается, что банк оказывается в проигрыше. Ведь если эти ваши деньги не принесут ему прибыли, что же он сможет возвратить вам как проценты? Часть из прибыли банк отдаст тем людям, которые дали ему деньги на некоторый срок, т. е. банки, имеющие излишнюю ликвидность, заинтересованы в том, чтобы их деньги работали. Им выгодно давать кредиты, а, значит, выгодно и развитие ипотеки. Это мощный стимул для того, чтобы уже в ближайшее время кредиты на покупку жилья стали в России не редкостью, а обычным делом.
Ни один коммерческий банк не в состоянии формировать кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка.
Анализ различных программ, реализуемых в Москве и в других городах и регионах России, тем не менее показывает, что при всей заинтересованности в развитии жилищной ипотеки ограничивающим фактором выступает следующее.
Ныне отсутствует достаточный объем и доступные по цене долгосрочные ресурсе для кредитования. Объемы кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. (далее…)

Вступать или не вступать в ипотеку? Как оценить риск, взятый на себя при подписании с банком ипотечного договора? Насколько возможно, что при большой задолженности по выплате заемных средств и процентов (даже при условии, что причиной тому стали существенные изменения в уровне доходов) вас просто выселят на улицу, не учитывая даже права и интересы несовершеннолетних детей, поскольку законодательство дает серьезные гарантии кредиторам?
Пример. Допустим, стоимость квартиры, 50 000 долл. США. Эту квартиру одобрил банк, поэтому вы можете со спокойной совестью ее приобретать. Как уже говорилось, независимый оценщик может определить ее рыночную стоимость, которая будет отличаться от той, которую определил продавец. Допустим, оценщик оценил ее в 40 000 долл. США. Тогда банк предоставит вам кредит на сумму 40 000 x 70 % = 28 000 долл. США.
Положим, кредит дан на 10 лет под 12 % годовых (неплохие условия). Ежемесячные платежи по кредиту — 450 долл.
Сумма процентов за первый год кредита составила 3240 долл. Это те денежные средства, которые вы оплатите банку.
Есть еще дополнительные расходы:
1. Услуги оценщика — примерно 100-300 долл.;
2. оплата услуг нотариуса в среднем 1 %: 28 000 долл. США x 1 % = 280 долл.;
3. страховка за первый год — 28 000 долларов США x 1,5 % = 420 долл.;
4. услуги риэлтора — 50 000 долл. США x 5 % = 2500 долл. (далее…)

Ныне решение жилищного вопроса граждан страны — одна из главных задач и проблем власти. Россия не первое государство, которое поставило перед собой такую серьезную задачу и предпринимает реальные действия для ее решения. В современной экономической ситуации превратить желаемое в реальность возможно только объединением усилий государства, банков и населения.
Причины состоят в следующем:
1) государство берет на себя обязательство разработать и обеспечить правовую поддержку реализации программ банковского кредитования ипотеки;
2) при этом банки должны сделать более доступными условия предоставления ипотечного кредита;
3) население, заинтересованное в разрешении своих жилищных проблем, должно быть готово не только воспользоваться теми правами, которые предоставляются при использовании программ ипотеки, но и быть готовы исполнять возложенные на него тем самым обязанности.
Таким образом, только совместными действиями элементов одной структуры: государства, банков и населения — ипотека станет доступной и реально приносящей конструктивные результаты.
Изначально ипотечное кредитование в России появилось из инвестиционных соображений, а не из социальных, ведь ипотека — это мощнейший инвестиционный фактор. (далее…)

По данным статистики, к началу перестройки в СССР на очереди на получение жилья состояло 14 млн семей (40 млн. человек).
После длительного периода бесплатного «очередного» распределения жилья в истории страны, трудно разобраться во всех тонкостях рынка жилья, так быстро развившегося за последние 15 лет.
Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. На органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность по поощрению жилищного строительства, они должны создавать условия для осуществления названного права.
Приобретение жилья в кредит непривычно для россиян, что, по мнению специалистов, выступает одной из причин медленного развития ипотеки в России по сравнению с Западом. Логика ипотечного кредита такова, что в этой сделке участвуют три стороны: государство, человек, берущий кредит, и кредитная организация (чаще всего, это банк), предоставляющая кредит.
Для того чтобы быть уверенным в том, что каждая сторона максимально выполнит свои обязательства перед двумя другими, необходимо убедиться, что сделка эта выгодна каждой из сторон. (далее…)

В результате оформления в банке ипотечного кредита вы получаете денежные средства, предоставляемые банком для приобретения жилья. Банки предоставляют на первый взгляд очень выгодные условия. Первоначальный взнос — порядка 30 % кредита, рассрочка на 10-15 лет под 10-15 % годовых убывающим итогом.
Принято выделять так называемую «немецкую» программу ипотечного кредитования и «американскую» систему.
В первом варианте кредит предоставляется в виде квартиры, чаще всего в доме-новостройке, по цене выше рыночной. Зачастую бывает и так, что этот дом строился на средства банка-кредитора.
Во втором случае банк предоставляет денежные средства на покупку заемщиком конкретной квартиры, которая по своим характеристикам устраивает банк. Его заинтересованность в этом вопросе очевидна: ведь именно ее берет банк в залог в качестве обеспечения обязательства по возврату денежных средств (ипотечного кредита).
При этом не стоит обнадеживаться сразу. Реклама возможности предоставления долгосрочных кредитов банками (не секрет, что ипотечный кредит — именно долгосрочный) значительно превышает объем фактически выданных кредитов. Часто потенциальные клиенты считают, что сбор необходимых документов и предоставление банку достоверной и обоснованной информации не составляет никакого труда и является чистой воды формальностью. (далее…)