Риэлтор ПРО

Значительная часть недвижимости, относящейся к социальной сфере, находится в собственности государства и не фигурирует на рынке. Типичные примеры такой недвижимости — здания и сооружения государственных организаций, занимающихся социальным обслуживанием населения бесплатно или на дотациях из бюджета (школы, детские дома и дома престарелых, больницы, вузы, театры и т.п.). Такое положение сохранится и в обозримой перспективе. (далее…)

Рынок жилья и отношения между арендодателями и квартиросъемщиками в зарубежных странах строго регламентированы. В жилищной политике роль государства состоит в: разработке и принятии жилищного законодательства, стимулировании жилищного строительства, предоставлении различных льгот лицам с относительно низкими доходами.
За рубежом недвижимость обладает следующими особенностями. Наиболее активным спросом за рубежом пользуется жилая недвижимость. Жилье обладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров. (далее…)

В основу классификации целесообразно положить следующие основные признаки:
функциональное назначение (жилая недвижимость, офисные помещения, промышленная недвижимость, торговые объекты, рестораны, гостиницы, земля, объекты культурного и исторического значения и др.); место расположения (престижные районы, столичный рынок недвижимости, малопрестижные районы, курортные зоны, оффшорные зоны и др.); типы объектов недвижимости, удовлетворяющие различные потребности (отдельные дома, квартиры, бунгало, шалеты, дома на колесах, виллы, дворцы и др.). (далее…)

Купля-продажа жилых помещений
Купля-продажа жилых помещений — самая распространенная операция на российских рынках недвижимости, при этом особенная часть Гражданского Кодекса России содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости, одним из видов которой является жилье (жилые помещения, здания).
Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:
— установление дополнительного существенного условия (несоблюдение которого ведет к недействительности договора) — наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником; (далее…)

Операции с жилыми помещениями в государственной (муниципальной) собственности традиционно не относятся к рыночному обороту и регулируются в основном административными средствами, однако в рамках проводимой жилищной реформы и в этом секторе постоянно расширяется сфера рыночного регулирования, определяемого факторами «спрос-предложение» и «цена-качество». Так, законодательно поставлена цель достижения размеров оплаты квартиросъемщиками жилищного найма и технического обслуживания фактических затрат; т. е. появляется объективная основа для выхода жилой недвижимости на конкурентный рынок. Тем не менее, административная составляющая в регулировании операций с жильем, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, неизбежна, что заставляет выделять такие операции в самостоятельный товарный рынок. В настоящее время можно выделить следующие виды основных операций с этим видом недвижимого имущества. (далее…)

Купля-продажа нежилых помещений
Так же как купля продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями (зданиями) регулируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Ниже будут рассмотрены особенности условий и исполнения сделок с нежилыми объектами. Договор купли-продажи недвижимости должен содержать точные данные, позволяющие определенно установить предмет договора, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с этим, договор должен содержать в текстовом или графическом виде (в виде копий планов БТИ, чертежей и др.) сведения, которые позволяли бы установить, какой именно объект недвижимости подлежит передаче покупателю по договору. Это данные об индивидуальных признаках конкретного помещения (здания) — месторасположении, наименовании, назначении, этажности, площади и других характеристиках. Если эти сведения в договоре отсутствуют, то условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор незаключенным. (далее…)

Предприятие с точки зрения гражданского законодательства — это обособленный имущественный комплекс, а в рамках гражданского (рыночного) оборота предприятие — самостоятельный товар. В его состав часто входят отдельные объекты недвижимости. Зачастую на практике операции с недвижимым имуществом предприятия осуществляются как сделки с самим предприятием. Предприятие является самостоятельным объектом гражданских прав и в то же время недвижимым имуществом. Это означает, что операции с недвижимостью, принадлежащей предприятию, регулируются двумя правовыми институтами: законодательством об операциях с недвижимостью и законодательством о данном конкретном виде предприятия (хозяйственного объединения) — акционерных обществах, товариществах и др. Вследствие этого у участников конкретной сделки, связанной с недвижимостью в собственности предприятия, есть альтернатива и выбор между сделкой с недвижимостью и сделкой с предприятием, который разрешается с учетом таких факторов как доля оперируемой недвижимости в общем объеме имущества предприятия, срок и стоимость оформления сделки и другие. (далее…)

Наследство недвижимости по действующему законодательству открывается в двух случаях.
Во-первых, при смерти наследодателя. Сам факт смерти наследодателя документально подтверждается свидетельством о смерти. Такое свидетельство выдается органами записей гражданского состояния.
Во-вторых, в случае объявления его умершим. Согласно ст. 45 ГК РФ гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал, без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, – в течение шести месяцев. Военнослужащий или иной гражданин, пропавший без вести в связи с военными действиями, может быть объявлен судом умершим не ранее чем по истечении двух лет со дня окончания военных действий. Днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу соответствующего решения суда. В случае объявления умершим гражданина, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, суд может признать днем смерти этого гражданина день его предполагаемой гибели. (далее…)

Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Тем не менее, с ограничениями, предусмотренными законодательством для отдельных видов имущества и, или договором, доверительный управляющий может совершать в отношении доверительного имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. (далее…)

К таковым можно отнести договоры купли-продажи строящегося жилья, купли-продажи не индивидуализированного участка земли или квартиры, договоры жилищных накоплений и др.
Предметом таких сделок не является недвижимое имущество. Как указывалось выше, объект недвижимости, для того чтобы стать предметом сделки, должен быть индивидуализирован (точно определен), а в определении предмета ложных сделок отсутствует именно эта обязательная характеристика объекта недвижимости — его определенность. В каждом случае, когда управляющий сталкивается с предложением совершить подобную сделку, следует как можно раньше квалифицировать тип этого договора. Такая квалификация может быть сделана с помощью положений раздела 4 («Отдельные виды обязательств») ГК РФ. Отдельные главы и параграфы этого раздела посвящены отдельным (различным) видам сделок, каждая из которых имеет свое формальное определение.
Рассмотрим это на нескольких примерах. (далее…)