Риэлтор ПРО

Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т. е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. (далее…)

К другим формам финансирования развития недвижимости относят юнитизации и секъюритизации рынка недвижимости. Под юнитизацией понимается разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности. Секъюритизация — в целом более общая идея,, описывающая создание ликвидных долей актива. Это может быть перепродажа банками долгов стран третьего мира, выпуск облигаций какой-то компанией или рас-пределение долей в портфеле ценных бумаг паевого треста.
В общем виде задачи секъюритизации и юнитизации состоят в том, чтобы создать более ликвидный рынок, снизить издержки сделок и ускорить их прохождение, привлечь больше желающих инвестировать в недвижимость, снизить проблему оценки на рынках, которые исторически считаются «слабыми», сделать информацию о состоянии рынка более доступной, уменьшить препятствия для проникновения на рынок и, в конечном счете, снизить значение тех факторов, которые делают рынок недвижимости менее совершенным, нежели другие рынки. Конкретно речь идет о том, чтобы посредством секъюритизации и юнитизации уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования, поскольку: (далее…)

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения. Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, основных средств без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.
В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. (далее…)

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. При этом необходимо учитывать международные стандарты оценки, а также переход российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. Особо следует подчеркнуть, что профессиональные оценщики избегают употреблять абстрактное понятие стоимость, применяя его в сочетании с определяющим прилагательным — конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду.
Стоимость носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Итак, стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Следует различать понятия стоимость, затраты и цена. (далее…)

Изменение стоимости любой недвижимости, включая общественные здания, зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень — уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но косвенно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. (далее…)

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов.
Социальные факторы:
— свободное время;
— уровень образования и культуры населения, потребности;
— структура населения;
— семейность;
— плотность заселения;
Экономические факторы:
— налоги в области недвижимости;
—финансирование строительства и реконструкции;
— предложение;
— спрос;
— обеспеченность населения объектами общественного назначения;
— уровень жизни населения; (далее…)

К факторам второго уровня (город, район) относят следующие параметры объектов недвижимости.
Местоположение:
— транспортная доступность;
— пешеходная доступность;
— наличие и состояние коммуникаций;
— наличие объектов социально-культурного назначения;
— размещение объектов в плане города (района);
Физические характеристики:
— физические параметры;
— качество строительства и эксплуатации;
— наличие коммунальных услуг;
— состояние недвижимости;
— функциональная пригодность и использование; (далее…)

Третий уровень включает в себя
Архитектурно-строительные факторы:
— объемно-планировочные показатели и др.
Финансово-эксплуатационные факторы:
— доходы;
— эксплуатационные расходы;
— стоимость строительства.
Архитектурно-конструктивные решения проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т. е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. (далее…)

Принцип есть основное начало, лежащее в основе какой-либо деятельности.
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы:
1) принципы, основанные на представлениях пользователя;
2) принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
3) принципы, связанные с рыночной средой;
4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. (далее…)

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы: — полезности; — замещения; — ожидания. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. Полезность — это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. (далее…)