Риэлтор ПРО

Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называется системой ипотеки. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком. Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им дол-госрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. (далее…)

Сейчас в России количество ипотечных программ, объем ипотечных кредитов не сравнимы ни по каким параметрам с предыдущим периодом. На начало 2005 г., по данным Банка России, объем выданных кредитов составил около 18,5 млрд руб., причем за второе полугодие 2004 г. был отмечен практически троекратный рост.
Существенно также то, что на рынке российской недвижимости в настоящее время активно работают не только российские, в том числе специализированные, банки, но и западные.
Очень хорошо, что ипотека становится с каждым годом все доступнее.
Основное, что препятствует ее развитию сейчас, — низкая платежеспособность населения.
Главный вопрос сегодня: как можно способствовать развитию ипотеки? Ответ: в первую очередь, нужно повышать уровень благосостояния населения.
Сведения о современных возможностях кредитования приведены в таблице. (далее…)

Рассмотрим те вопросы, которые связаны с системой ипотечного кредитования и возникают у людей, не искушенных в финансовых расчетах и экономических выкладках.
1. Кто собственник квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита?
Приобретаемая квартира находится в собственности того лица, которые выступает покупателем по договору. Денежные средства получены у кредитной организации, но в качестве обеспечения их возврата и передается в залог приобретенная квартира. Не нужно путать залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку — всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения ипотечного кредита, например, продать или поменять квартиру без согласия банка на эту. Но при этом собственник квартиры может заложенную недвижимость передать по наследству.
2. Покроет ли страховка квартиры все возможные расходы заемщика при наступлении страхового случая?
Действительно, ипотечная сделка подлежит обязательному страхованию.
Банки при подписании договора ипотеки требуют от заемщика максимально возможной в данной ситуации страховки (кроме страхования самого имущества от его утраты или повреждения страхуют жизнь, здоровье, потерю трудоспособности самого заемщика). (далее…)

Обобщим и повторим самое важное из того, что стало понятно о таком популярном в настоящее время понятии, как «ипотека». Говорить о ней, обсуждать ее достоинства и недостатки стало модным. Банки наперебой придумывают и предлагаю все более новые и изощренные программы ипотечного кредитования. Но практика показывает, что ипотечная система не всегда замечательно и безоблачно, хотя разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые проблемы и сложности как на этапе оформления и получения ипотечного кредита, так и при погашении кредита и процентов по нему.
Итак, что такое ипотека? Согласно гражданскому законодательству это один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства, которые возникают по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа).
Порядок оформления и получения кредита предусмотрен законодательством.
В первую очередь, для этого необходимо предоставить банку определенные документы. Перечень этих документов везде свой. Но общей является необходимость предоставить кредитной организации документы, подтверждающие ваш доход, а именно:
1) справку по форме № 2-НДФЛ;
2) подтверждение того, что вы работаете именно на данном предприятии, которое подтверждает ваш доход (трудовой договор, копию трудовой книжки). (далее…)

По развитию ипотечного кредитования регионы страны значительно отличаются друг от друга. Обратимся к мнению специалистов.
Директор ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» Александр Комаров считает, что рост стоимости квадратного метра жилья в России и, в частности, в Свердловской области продолжается, и ипотечное кредитование в какой-то мере стимулирует этот процесс. Это мнение было высказано на Всероссийском совещании по развитию ипотеки. Изначально появление ипотеки способствовало росту спроса на жилье, и при отсутствии действенных мер, направленных на увеличение строительства нового доступного жилья, дальнейшее повышение спроса на ипотеку вызовет еще больший рост цен. В результате количество граждан, которые смогут рассчитывать на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, будет сокращаться.
В Красноярском крае во время пресс-конференции заместитель генерального директора Красноярского фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов обрисовал возможные риски в ипотечном строительстве. По мнению чиновника, минимизировать все возможные проблемы возможно лишь в случае вступления в государственную программу ипотечного жилищного кредитования. «Анализ показал, что никакой другой ипотеки, кроме государственной, в мире не существует», — заявил Бердоусов.
Директор центра ипотечных программ «МИЭЛЬ» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова считает, что значительных изменений в составе банковских ипотечных продуктов за последнее время не отмечалось. (далее…)

Согласно ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности» процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом. Поэтому будьте внимательны, читая договор. Изменить его вам вряд ли удастся. Но по крайней мере будете готовы к тому, что процентная ставка по какой-либо причине неожиданно возрастет.
Хотя в отношении ставок по ипотечным кредитам сейчас принято говорить не о подорожании ипотечного кредита, а, наоборот, о том, что он начинает понемногу дешеветь.
В некоторых случаях снижается первоначальный взнос, в других — процентная ставка.
Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время — до 20 лет. (далее…)

По мнению Владимира Пономарева, председателя Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, многие регионы как помогали населению получать квартиры, предоставляя адресные жилищные субсидии, так и продолжат помогать. В прошлом году средства, выделенные из федерального и местного бюджетов на эти цели, позволили улучшить жилищные условия 50 тыс. семей. Сейчас объем адресных жилищных субсидий целиком зависит от возможностей местного бюджета. Хотя, если мы запишем в законодательстве большое количество субсидий, а бюджеты не смогут их выплатить, то возрастет социальная напряженность.
В Москве власти предлагают внедрить в качестве одного из вариантов (тем, кому надоело ждать в очереди) схему социального ипотечного кредитования. Москвичи-очередники смогут приобретать квартиры в 2-2,5 раза ниже их рыночной стоимости и по льготной процентной ставке. Стоимость жилья по программе социального ипотечного кредитования определяется затратами города на строительство. Цены рассчитываются по специальной методике, утвержденной столичным правительством. В настоящее время, по данным отдела мониторинга жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы (ДЖПиЖФ), цена квадратного метра составляет примерно 870 долл. США, тогда как его средняя рыночная стоимость квадратного метра площади в столице уже превышает 2000 долларов. (далее…)

Жилищный фонд в России находится в плачевном состоянии, ветшая с каждым днем, и, очевидно, такими темпами, какими сейчас идет привлечение инвестиций в строительство, ситуацию в обозримом будущем не исправить. Картина дополняется низким уровнем благосостояния населения и невысокими зарплатами, поэтому не обойтись без участия власти в развитии ипотеки, которая, конечно, выступает не единственным способом решения жилищной проблемы, но важным и незаменимым.
Ныне многие регионы РФ стремятся собственными силами реализовать всевозможные программы социальной ипотеки — ею в широком смысле можно назвать ипотеку, рассчитанную на среднеобеспеченных граждан, которой помогают власти: появилось множество подходов и программ, имеющих, однако, одно общее свойство: заемщики по социальным ипотечным кредитам дотируются из регионального бюджета, причем напрямую, так называемыми «живыми» деньгами. Сейчас активно обсуждается использование иной схемы социальной ипотеки, которая при участии региональных властей позволит заменить прямые дотации из бюджета гарантиями на ценные бумаги ипотечного фонда, обеспеченные ипотечными кредитами.
Финансовый эффект для заемщиков будет тот же, однако региональный бюджет при этом не пострадает, поэтому отечественные власти стараются добиться того, чтобы ипотека стала более доступной для россиян. (далее…)

Основная форма дохода ипотечных банков, помимо процентов, получаемых с кредитов, — ипотечные облигации, распространяемые среди солидных предпринимателей и организаций.
Ипотечный кредит и ипотечные ценные бумаги — это родственные понятия. Одно без другого существовать не может. В России рынок ипотечных бумаг отсутствует, однако условия для его появления созданы; очень скоро настоящие ипотечные бумаги появятся на рынке, и их ценой россияне будут интересоваться так же, как курсом доллара или темпом инфляции, ведь их рыночная стоимость будет диктовать величину ставки ипотечного кредитования.
Ипотечные ценные бумаги необходимы для того, чтобы насытить ипотеку деньгами. Только так можно рассчитывать на снижение банковской процентной ставки. При этом ипотечные ценные бумаги исключаются из конкурсной массы при банкротстве кредитной организации.
Зачем нужны ипотечные бумаги и как они касаются вас? Граждан в ипотеке интересуют не бумаги, не какие-то облигации, а кредиты, займы. Их дает банк. А откуда он их берет? Представление о банке как о ростовщике, который выдает в долг под проценты свои кровно нажитые, в корне неверно. Таких денег у подавляющего большинства российских банков нет, точнее почти нет. Собственные средства банка средней руки составляют порядка 1 млрд руб. Цифра внушительная, но в обороте кредитной организации она занимает ничтожную долю. (далее…)

В результате предпринятых вами действий и на основании решения банка вы сможете приступить к выбору квартиры, обратившись в агентство недвижимости (как уже говорилось ранее, если у вас нет готового варианта). Причем, прежде чем начинать поиск жилья, вам необходимо уточнить у сотрудника банка, каким оно должно быть. Иначе несоответствие найденного жилья послужит той причиной, по которой вам могут отказать. Это нужно сделать до начала поиска, в противном случае вы попросту впустую потратите пока еще свои деньги и время.
Если вы обратитесь в специализированную организацию, работающие на рынке недвижимости, то риэлтерский процент, конечно, повлечет удорожание квартиры примерно на 5-7%. Но еще не каждый риэлтор возьмется подыскивать для вас жилье при условии, что оплата будет производиться ипотечными средствами, хотя многие фирмы специализируются в данной сфере. И они предложат вам и юридическую консультацию, и подготовят необходимые документы для оформления права собственности на квартиру.
Важно, что отведенный кредитной организацией на поиски квартиры период времени истечет очень быстро. А действий необходимо выполнить очень много, ведь вам придется связываться с каждым продавцом, а чаще всего от его имени выступает риэлтор, ездить по многочисленным адресам, смотреть документы, анализировать их с точки зрения банка. Нередки ситуации, когда сам банк порекомендует вам те службы, с которыми они работают и чьему выбору доверяет. (далее…)