Риэлтор ПРО

Обобщим и повторим самое важное из того, что стало понятно о таком популярном в настоящее время понятии, как «ипотека». Говорить о ней, обсуждать ее достоинства и недостатки стало модным. Банки наперебой придумывают и предлагаю все более новые и изощренные программы ипотечного кредитования. Но практика показывает, что ипотечная система не всегда замечательно и безоблачно, хотя разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые проблемы и сложности как на этапе оформления и получения ипотечного кредита, так и при погашении кредита и процентов по нему.
Итак, что такое ипотека? Согласно гражданскому законодательству это один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства, которые возникают по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа).
Порядок оформления и получения кредита предусмотрен законодательством.
В первую очередь, для этого необходимо предоставить банку определенные документы. Перечень этих документов везде свой. Но общей является необходимость предоставить кредитной организации документы, подтверждающие ваш доход, а именно:
1) справку по форме № 2-НДФЛ;
2) подтверждение того, что вы работаете именно на данном предприятии, которое подтверждает ваш доход (трудовой договор, копию трудовой книжки). (далее…)

По развитию ипотечного кредитования регионы страны значительно отличаются друг от друга. Обратимся к мнению специалистов.
Директор ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» Александр Комаров считает, что рост стоимости квадратного метра жилья в России и, в частности, в Свердловской области продолжается, и ипотечное кредитование в какой-то мере стимулирует этот процесс. Это мнение было высказано на Всероссийском совещании по развитию ипотеки. Изначально появление ипотеки способствовало росту спроса на жилье, и при отсутствии действенных мер, направленных на увеличение строительства нового доступного жилья, дальнейшее повышение спроса на ипотеку вызовет еще больший рост цен. В результате количество граждан, которые смогут рассчитывать на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки, будет сокращаться.
В Красноярском крае во время пресс-конференции заместитель генерального директора Красноярского фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов обрисовал возможные риски в ипотечном строительстве. По мнению чиновника, минимизировать все возможные проблемы возможно лишь в случае вступления в государственную программу ипотечного жилищного кредитования. «Анализ показал, что никакой другой ипотеки, кроме государственной, в мире не существует», — заявил Бердоусов.
Директор центра ипотечных программ «МИЭЛЬ» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова считает, что значительных изменений в составе банковских ипотечных продуктов за последнее время не отмечалось. (далее…)

По мнению Владимира Пономарева, председателя Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, многие регионы как помогали населению получать квартиры, предоставляя адресные жилищные субсидии, так и продолжат помогать. В прошлом году средства, выделенные из федерального и местного бюджетов на эти цели, позволили улучшить жилищные условия 50 тыс. семей. Сейчас объем адресных жилищных субсидий целиком зависит от возможностей местного бюджета. Хотя, если мы запишем в законодательстве большое количество субсидий, а бюджеты не смогут их выплатить, то возрастет социальная напряженность.
В Москве власти предлагают внедрить в качестве одного из вариантов (тем, кому надоело ждать в очереди) схему социального ипотечного кредитования. Москвичи-очередники смогут приобретать квартиры в 2-2,5 раза ниже их рыночной стоимости и по льготной процентной ставке. Стоимость жилья по программе социального ипотечного кредитования определяется затратами города на строительство. Цены рассчитываются по специальной методике, утвержденной столичным правительством. В настоящее время, по данным отдела мониторинга жилья Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы (ДЖПиЖФ), цена квадратного метра составляет примерно 870 долл. США, тогда как его средняя рыночная стоимость квадратного метра площади в столице уже превышает 2000 долларов. (далее…)

Жилищную проблему, от наличия которой страдает большинство населения страны, можно сформулировать очень легко: приобрести жилье в России, мягко говоря, проблематично.
Вариант ипотечного кредитования как один из способов ее разрешения, конечно, очень неплох, но его развитие продолжает сдерживаться следующими факторами:
1) низким уровнем доходов населения, а отсюда — ограниченной платежеспособностью;
2) недостатком жилья на вторичном рынке, особенно с учетом того факта, что с каждым годом все большее число жилых домов относится к категории аварийных, объемы жилищного строительства остаются недостаточными;
3) несовершенства законодательства и недостаточными темпами его развития, оно просто не успевает за теми изменениями и потребностями, которые возникают в системе кредитования и ипотеки;
4) неразвитостью системы ипотечного кредитования в целом, когда ее составные части не взаимодействуют друг с другом, создавая дополнительные помехи лицам, участвующим в получении кредита; (далее…)

Мы упомянули о рефинансировании, и, поскольку ставка рефинансирования будет определяющим фактором ценообразования на рынке жилья в скором времени, необходимо остановиться на нем поподробнее.
В последнее время в России получили развитие различные формы рефинансирования ипотечных кредитов, включая целевые кредитные линии международных донорских организаций (что доступно очень немногим), продажу кредитов инвестору (в рублях — Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, в валюте — частным банкам, желающим инвестировать средства в ипотечные активы), выпуск облигаций (что, как правило, требует дополнительных гарантий).
По-видимому, несмотря на все сложности, скоро появится первый эмитент ипотечных ценных бумаг, выпущенных в рамках одноименного закона. Все больший интерес проявляется к использованию паевых инвестиционных фондов недвижимости, а также привлечению средств таких нуждающихся в надежных инструментах накопления инвесторов, как негосударственные пенсионные фонды и другие институты. Среди этого разнообразия все же не ясно, сформируется ли эффективный рынок инвестиций в эту сферу и появится ли выбор надежных схем и инструментов.
Наша экономика еще слишком слаба, для того, чтобы о новых веяниях мы могли делать самостоятельные выводы, а как обстоят дела с рефинансированием за рубежом? (далее…)

Риэлтеры. Риэлтерской деятельностью — это деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (например, земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них). Она осуществляется на основе соглашения риэлтера с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий. Риэлтер может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Деятельность риэлтерской фирмы очень разнообразна. Традиционно принято считать, что в основном они занимаются подбором вариантов приобретения, продажи, сдачи в наем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Эти предлагаемые риэлтером варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиент; и, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтера является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.
Но, кроме того, при совершении операций на рынке недвижимости риэлтерские фирмы могут также выступать и покупателями квартир, если они приобретаются с целью перепродажи, могут за счет клиента совершить оговоренные сделки с недвижимым имуществом и многое другое.
Многие риэлтеры оказывают и иные услуги в сфере операций с недвижимостью, а именно, услуги, связанных с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении ипотечного кредита. (далее…)

Ныне решение жилищного вопроса граждан страны — одна из главных задач и проблем власти. Россия не первое государство, которое поставило перед собой такую серьезную задачу и предпринимает реальные действия для ее решения. В современной экономической ситуации превратить желаемое в реальность возможно только объединением усилий государства, банков и населения.
Причины состоят в следующем:
1) государство берет на себя обязательство разработать и обеспечить правовую поддержку реализации программ банковского кредитования ипотеки;
2) при этом банки должны сделать более доступными условия предоставления ипотечного кредита;
3) население, заинтересованное в разрешении своих жилищных проблем, должно быть готово не только воспользоваться теми правами, которые предоставляются при использовании программ ипотеки, но и быть готовы исполнять возложенные на него тем самым обязанности.
Таким образом, только совместными действиями элементов одной структуры: государства, банков и населения — ипотека станет доступной и реально приносящей конструктивные результаты.
Изначально ипотечное кредитование в России появилось из инвестиционных соображений, а не из социальных, ведь ипотека — это мощнейший инвестиционный фактор. (далее…)

Отличительная особенность этой программы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования — использование для финансирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно накапливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях.
Система ссудно-сберегательных касс появилась в Германии в 50-х гг. ХХ в. Сейчас специалисты, основываясь на мировом опыте, считают, что такой вид кредитования позволяет осуществлять кредитование покупки недвижимости населением под минимальный процент. В настоящее время ссудно-сберегательные кассы в России существуют, но в зачаточном состоянии, что определяется отсутствием необходимого для защиты интересов вкладчиков законодательства.
Принцип кредитования через такой вид касс состоит в следующем. Это замкнутая система. Определенное число вкладчиков осуществляют денежные вклады в эту структуру.
Каждый вкладчик кассы сначала должен накопить некоторый процент от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, — допустим, 50 % суммы. На эти средства начисляется небольшой процент, по принципу, подобно банковскому (например, 3 % годовых).
Когда вы накопили 50 % стоимости жилья, вы можете получить кредит на остальную сумму также под низкий процент — 5 % годовых.
Дальше ссудно-сберегательная касса либо на собранные средства строит жилье, либо приобретает его на рынке. (далее…)

Итак, предположим, что у вас общий семейный доход 15 тыс. руб., есть собственные накопления в размере 150 тыс. руб., и желание приобрести квартиру стоимостью 450 тыс. руб. При этом вы готовы в течение 10 лет тратить на эти цели 30 % своего ежемесячного дохода (5 тыс. руб.).
Способов выгодно вложить деньги или получить недостающую сумму немало. Они различаются по степени риска, действенности, срокам достижения результата. У каждого из рассматриваемых вариантов есть и «плюсы» и «минусы».
Существуют следующие наиболее распространенные законные схемы получения необходимой суммы на жилье.
1. Накопление недостающей для покупки квартиры суммы (в нашем примере — 300 тыс. руб.) на депозитном счете в банке со ставкой 12 % годовых в рублях. Можно, конечно, поискать и более высокий процент. Но при этом возникают иные условия размещения вклада, например, жесткие ограничения по срокам, когда денежные средства нельзя снимать, в противном случае набежавшие проценты остаются у банка, или минимальная сумма окажется значительно выше той, которая имеется у вас на момент открытия счета.
2. Получение жилья путем вступления в жилищные накопительные кооперативы, которые строят или покупают своим пайщикам квартиры, привлекая средства других пайщиков. Основным условием является накопление вашими силами от 30 до 50 % от необходимой на покупку жилья суммы, ставка по кредиту на недостающую сумму составляет в среднем 5-6 процентов годовых. (далее…)

По данным статистики, более 60 % населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса — получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.
Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.
В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление — предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.
В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников такого способа покупки жилья. (далее…)