Риэлтор ПРО

Одной из главных задач в практической работе оценщиков является правильный выбор вида определяемой стоимости, соответствующего целям и условиям оценки. При этом необходимо учитывать международные стандарты оценки, а также переход российской экономики на международные требования бухгалтерского учета и аудита, принципы финансового менеджмента и инвестиционного проектирования. Особо следует подчеркнуть, что профессиональные оценщики избегают употреблять абстрактное понятие стоимость, применяя его в сочетании с определяющим прилагательным — конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду.
Стоимость носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.
Итак, стоимость — это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект. Следует различать понятия стоимость, затраты и цена. (далее…)

К данной группе принципов относятся принципы:
— зависимости;
— соответствия;
— спроса и предложения;
— конкуренции;
— изменения.
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
Эти факторы — в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект — подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. (далее…)

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом:
это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.
Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.
Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений с значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков. (далее…)

Согласно затратному подходу к оценке рыночной стоимости земельного участка инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Достоинством затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками. (далее…)

Оценка гостиниц имеет ряд специфических особенностей по сравнению с другими видами собственности. Например, общая площадь помещений гостиницы не имеет такого большого значения, как способность гостиницы привлечь потенциальных клиентов. Эта способность во многом определяется ее местоположением и рядом других факторов. Необходимо выяснить категории клиентов, пользующихся гостиницей, как в будни, так и в выходные дни. После проведения инспекции необходимо изучить рыночные условия для данного сегмента рынка и, прежде всего, выяснить, к какому классу относится оцениваемая гостиница.
Мировой опыт свидетельствует о том, что все гостиницы можно разбить на определенные классы: (далее…)

Территориально-пространственное планирование на территории поселения представляет собой процесс распределения ресурсов, особенно земельных, направленный на достижение максимальной эффективности их использования без нанесения ущерба окружающей среде и благосостоянию граждан, проживающих на данной территории. В любой стране осуществляются стратегии планирования и развития городов, направленные на совершенствование инфраструктуры и оздоровление окружающей среды. Происходит это в результате усовершенствования зданий и инженерных коммуникаций, а также разрешений на изменение характера землепользования. Как правило, это влечет за собой повышение стандарта проживания и как следствие этого повышение стоимости недвижимости, в первую очередь земельных участков. Повышение стоимости земли и связанной с ней недвижимости увеличивает налоговые и арендные платежи, приводит к перераспределению землепользо-вании, увеличивает поступления в городской бюджет и обеспечивает дальнейшее развитие инфраструктур города. (далее…)

Согласно ст. 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности» процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам) и комиссионное вознаграждение по операциям устанавливаются кредитной организацией по соглашению с клиентами, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом. Поэтому будьте внимательны, читая договор. Изменить его вам вряд ли удастся. Но по крайней мере будете готовы к тому, что процентная ставка по какой-либо причине неожиданно возрастет.
Хотя в отношении ставок по ипотечным кредитам сейчас принято говорить не о подорожании ипотечного кредита, а, наоборот, о том, что он начинает понемногу дешеветь.
В некоторых случаях снижается первоначальный взнос, в других — процентная ставка.
Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются, в основном, на длительное время — до 20 лет. (далее…)

Согласно ст. 29 Закона об ипотеке вы как залогодатель имеете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т. е. принадлежащей вам квартирой в соответствии с его назначением. Иными словами для проживания как самого залогодателя, так и членов его семьи. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Но вполне естественно, что указанные лица не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, при том, что залогодатель в большинстве случаев должен поддерживать жилье в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
Отсюда вытекает:
1) использование данных оценки для определения ухудшения состояния жилья (если таковое произойдет);
2) необходимость страхования.
Вопрос об оценке был рассмотрен ранее. Добавим только, что если у вас есть намерение самому выбрать страховщика, нотариуса или оценщика, нужно быть готовым к тому, что любой банк сотрудничает с несколькими оценочными, страховыми компаниями. (далее…)

В результате предпринятых вами действий и на основании решения банка вы сможете приступить к выбору квартиры, обратившись в агентство недвижимости (как уже говорилось ранее, если у вас нет готового варианта). Причем, прежде чем начинать поиск жилья, вам необходимо уточнить у сотрудника банка, каким оно должно быть. Иначе несоответствие найденного жилья послужит той причиной, по которой вам могут отказать. Это нужно сделать до начала поиска, в противном случае вы попросту впустую потратите пока еще свои деньги и время.
Если вы обратитесь в специализированную организацию, работающие на рынке недвижимости, то риэлтерский процент, конечно, повлечет удорожание квартиры примерно на 5-7%. Но еще не каждый риэлтор возьмется подыскивать для вас жилье при условии, что оплата будет производиться ипотечными средствами, хотя многие фирмы специализируются в данной сфере. И они предложат вам и юридическую консультацию, и подготовят необходимые документы для оформления права собственности на квартиру.
Важно, что отведенный кредитной организацией на поиски квартиры период времени истечет очень быстро. А действий необходимо выполнить очень много, ведь вам придется связываться с каждым продавцом, а чаще всего от его имени выступает риэлтор, ездить по многочисленным адресам, смотреть документы, анализировать их с точки зрения банка. Нередки ситуации, когда сам банк порекомендует вам те службы, с которыми они работают и чьему выбору доверяет. (далее…)

Вступать или не вступать в ипотеку? Как оценить риск, взятый на себя при подписании с банком ипотечного договора? Насколько возможно, что при большой задолженности по выплате заемных средств и процентов (даже при условии, что причиной тому стали существенные изменения в уровне доходов) вас просто выселят на улицу, не учитывая даже права и интересы несовершеннолетних детей, поскольку законодательство дает серьезные гарантии кредиторам?
Пример. Допустим, стоимость квартиры, 50 000 долл. США. Эту квартиру одобрил банк, поэтому вы можете со спокойной совестью ее приобретать. Как уже говорилось, независимый оценщик может определить ее рыночную стоимость, которая будет отличаться от той, которую определил продавец. Допустим, оценщик оценил ее в 40 000 долл. США. Тогда банк предоставит вам кредит на сумму 40 000 x 70 % = 28 000 долл. США.
Положим, кредит дан на 10 лет под 12 % годовых (неплохие условия). Ежемесячные платежи по кредиту — 450 долл.
Сумма процентов за первый год кредита составила 3240 долл. Это те денежные средства, которые вы оплатите банку.
Есть еще дополнительные расходы:
1. Услуги оценщика — примерно 100-300 долл.;
2. оплата услуг нотариуса в среднем 1 %: 28 000 долл. США x 1 % = 280 долл.;
3. страховка за первый год — 28 000 долларов США x 1,5 % = 420 долл.;
4. услуги риэлтора — 50 000 долл. США x 5 % = 2500 долл. (далее…)