Риэлтор ПРО

Рассмотрим те вопросы, которые связаны с системой ипотечного кредитования и возникают у людей, не искушенных в финансовых расчетах и экономических выкладках.
1. Кто собственник квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита?
Приобретаемая квартира находится в собственности того лица, которые выступает покупателем по договору. Денежные средства получены у кредитной организации, но в качестве обеспечения их возврата и передается в залог приобретенная квартира. Не нужно путать залог недвижимости и право собственности на нее. Передача приобретаемой квартиры в залог банку — всего лишь обременение, которое не позволит заемщику до погашения ипотечного кредита, например, продать или поменять квартиру без согласия банка на эту. Но при этом собственник квартиры может заложенную недвижимость передать по наследству.
2. Покроет ли страховка квартиры все возможные расходы заемщика при наступлении страхового случая?
Действительно, ипотечная сделка подлежит обязательному страхованию.
Банки при подписании договора ипотеки требуют от заемщика максимально возможной в данной ситуации страховки (кроме страхования самого имущества от его утраты или повреждения страхуют жизнь, здоровье, потерю трудоспособности самого заемщика). (далее…)

Согласно ст. 29 Закона об ипотеке вы как залогодатель имеете право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке, т. е. принадлежащей вам квартирой в соответствии с его назначением. Иными словами для проживания как самого залогодателя, так и членов его семьи. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Но вполне естественно, что указанные лица не должны допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, при том, что залогодатель в большинстве случаев должен поддерживать жилье в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
Отсюда вытекает:
1) использование данных оценки для определения ухудшения состояния жилья (если таковое произойдет);
2) необходимость страхования.
Вопрос об оценке был рассмотрен ранее. Добавим только, что если у вас есть намерение самому выбрать страховщика, нотариуса или оценщика, нужно быть готовым к тому, что любой банк сотрудничает с несколькими оценочными, страховыми компаниями. (далее…)

Итак, предположим, банк выдал вам в кредит на 10 лет 20 тыс. долл. США, а ставка — 10 % годовых. Сколько всего вы уплатите банку? И когда?
Понятно, банк не будет ждать 10 лет, пока вы вернете всю сумму с процентами сразу, он предпочтет получать от своего кредита стабильные доходы на протяжении всего срока. Но как нам начислять проценты? Они будут простыми или сложными?
Вариант 1: справедливый, но не очень удобный.
Самый простой путь — равномерное погашение кредита с уплатой процентов на остаток задолженности — аналогичен регулярному снятию процентов с банковского вклада. Тут разницы между простыми и сложными процентами нет. В конце первого года будут возвращены:
4000 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 2000 долл. (10 % годовых), и сумма долга уменьшится до 18 000 долл. В конце второго года платим:
3800 долл. = 2000 долл. (1/10 суммы) + 1800 долл. (10 % годовых).
Сумма долга — 16 000 долл.; и т. д. Общая сумма выплат снижалась бы год от года, и в конце срока мы бы отдали всего лишь 2200 долл. (последние 2000 долл. + 200 долл. процентов).
(Для удобства считаем, что проценты платятся ежегодно, хотя чаще встречаются ежемесячные выплаты. Формула станет более громоздкой, но принципиальных отличий не будет.) (далее…)

Банковский ипотечный кредит, как и любой другой кредитный договор всегда возмезден.
Согласно п.1. ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщикобязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
За то, что вы берете на некоторый срок чужие денежные средства, на вас возлагают обязанность по оплате процентов в размере, предусмотренном договором, т. е. эти проценты представляют собой возмещение кредитной организации ее расходов, а также ее вознаграждение. На эти денежные средства банки и существуют. Из них выплачиваются проценты по вкладам физических лиц. Ведь фактически, этими денежными средствами вы и пользуетесь.
Часто случается, что кредитная организация применяет такую уловку, которую можно назвать «нечестный» процент: банком дается реклама, о том, что предоставляется кредит под 10 % годовых. Когда же вы приходите в этот банк и общаетесь с менеджером, он вам сообщает, что у вас ситуация непростая, кредит вы получите, но риск большой, а значит, и ставка будет не 10, а минимум 12-13 %.
Когда вы приносите документы и заполняете анкету ставка возрастает уже до 14-15 %. Но вас уже убедили, что в вашем случае любая кредитная оранизация вам в предоставлении кредита либо откажет, либо предоставит его, но под проценты, превышающие те, на которых вам дадут кредит здесь. Когда же через два месяца решение будет принято, то окажется, что банк готов вам выдать кредит, но не под 14 %, о которых говорил начальник кредитного отдела, а под 20. (далее…)

Вступать или не вступать в ипотеку? Как оценить риск, взятый на себя при подписании с банком ипотечного договора? Насколько возможно, что при большой задолженности по выплате заемных средств и процентов (даже при условии, что причиной тому стали существенные изменения в уровне доходов) вас просто выселят на улицу, не учитывая даже права и интересы несовершеннолетних детей, поскольку законодательство дает серьезные гарантии кредиторам?
Пример. Допустим, стоимость квартиры, 50 000 долл. США. Эту квартиру одобрил банк, поэтому вы можете со спокойной совестью ее приобретать. Как уже говорилось, независимый оценщик может определить ее рыночную стоимость, которая будет отличаться от той, которую определил продавец. Допустим, оценщик оценил ее в 40 000 долл. США. Тогда банк предоставит вам кредит на сумму 40 000 x 70 % = 28 000 долл. США.
Положим, кредит дан на 10 лет под 12 % годовых (неплохие условия). Ежемесячные платежи по кредиту — 450 долл.
Сумма процентов за первый год кредита составила 3240 долл. Это те денежные средства, которые вы оплатите банку.
Есть еще дополнительные расходы:
1. Услуги оценщика — примерно 100-300 долл.;
2. оплата услуг нотариуса в среднем 1 %: 28 000 долл. США x 1 % = 280 долл.;
3. страховка за первый год — 28 000 долларов США x 1,5 % = 420 долл.;
4. услуги риэлтора — 50 000 долл. США x 5 % = 2500 долл. (далее…)

Отличительная особенность этой программы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования — использование для финансирования заемщиков денежных средств, которые целенаправленно накапливаются будущими заемщиками кредитов на счетах целевых жилищных сбережений в кредитных организациях.
Система ссудно-сберегательных касс появилась в Германии в 50-х гг. ХХ в. Сейчас специалисты, основываясь на мировом опыте, считают, что такой вид кредитования позволяет осуществлять кредитование покупки недвижимости населением под минимальный процент. В настоящее время ссудно-сберегательные кассы в России существуют, но в зачаточном состоянии, что определяется отсутствием необходимого для защиты интересов вкладчиков законодательства.
Принцип кредитования через такой вид касс состоит в следующем. Это замкнутая система. Определенное число вкладчиков осуществляют денежные вклады в эту структуру.
Каждый вкладчик кассы сначала должен накопить некоторый процент от стоимости жилья, которое он собирается приобрести, — допустим, 50 % суммы. На эти средства начисляется небольшой процент, по принципу, подобно банковскому (например, 3 % годовых).
Когда вы накопили 50 % стоимости жилья, вы можете получить кредит на остальную сумму также под низкий процент — 5 % годовых.
Дальше ссудно-сберегательная касса либо на собранные средства строит жилье, либо приобретает его на рынке. (далее…)

Наиболее доступный и понятный способ — размещение имеющейся денежной суммы в размере 15000 руб. на банковских вкладах и депозитах и довложение на этот счет ежемесячно денежной суммы в размере 5000 руб., как уже было сказано ранее.
Размер процентной ставки определяется самим договором банковского вклада и зависит от целого ряда факторов и от вида вклада (депозита).
И хотя на первый взгляд этот способ кажется неискушенному в финансовых выкладках гражданину беспроигрышным, здесь таится немало неприятных сюрпризов. Нужно реально оценивать достоинства и недостатки накопления капитала путем размещения первоначальных средств в банковском вкладе.
Например, процентная ставка, начисляемая по договорам срочного банковского вклада, выше процентной ставки, начисляемой на банковские вклады до востребования. Причина очевидна: денежные средства, которые вы вкладываете в банк по договору срочного банковского вклада (т. е. на конкретный срок), предоставляют кредитной организации возможность использовать их в указанный срок, так как вкладчик не потребует их возвращения без ущерба для себя, хотя, конечно, срочный договор банковского вклада может быть расторгнут вкладчиком, а сумма вклада при этом будет возвращена.
Кроме того, размер процентной ставки стоит в зависимости еще и от суммы вклада. Чем больше суммы вклада, тем больше вариантов разместить ее на выгодных для себя условиях.
Итак, если вы предпочитаете накопление, как вариант получения недостающей суммы для приобретения жилья, то нужно обратить внимание на следующие его достоинства: (далее…)

Итак, предположим, что у вас общий семейный доход 15 тыс. руб., есть собственные накопления в размере 150 тыс. руб., и желание приобрести квартиру стоимостью 450 тыс. руб. При этом вы готовы в течение 10 лет тратить на эти цели 30 % своего ежемесячного дохода (5 тыс. руб.).
Способов выгодно вложить деньги или получить недостающую сумму немало. Они различаются по степени риска, действенности, срокам достижения результата. У каждого из рассматриваемых вариантов есть и «плюсы» и «минусы».
Существуют следующие наиболее распространенные законные схемы получения необходимой суммы на жилье.
1. Накопление недостающей для покупки квартиры суммы (в нашем примере — 300 тыс. руб.) на депозитном счете в банке со ставкой 12 % годовых в рублях. Можно, конечно, поискать и более высокий процент. Но при этом возникают иные условия размещения вклада, например, жесткие ограничения по срокам, когда денежные средства нельзя снимать, в противном случае набежавшие проценты остаются у банка, или минимальная сумма окажется значительно выше той, которая имеется у вас на момент открытия счета.
2. Получение жилья путем вступления в жилищные накопительные кооперативы, которые строят или покупают своим пайщикам квартиры, привлекая средства других пайщиков. Основным условием является накопление вашими силами от 30 до 50 % от необходимой на покупку жилья суммы, ставка по кредиту на недостающую сумму составляет в среднем 5-6 процентов годовых. (далее…)