Риэлтор ПРО

Вы можете иметь стул, автомобиль, хозяйственный инвентарь и другое имущество. Любая из этих вещей может быть украдена, потеряна или поломана. Если вы пойдете в суд, чтобы вернуть это имущество, то получите компенсацию за утерянные или поломанные вещи. Но если вы являлись землевладельцем и по каким-то причинам у вас забрали землю, то судьи могут вернуть вам саму землю. Другими словами, земля являлась недвижимым имуществом, или недвижимостью, в отличие от движимого имущества. В старые времена на основе этого различия в Англии было узаконено существование двух видов имущества — недвижимое имущество (или недвижимость, как мы говорим сейчас) и движимое имущество. (далее…)

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму — в профессиональной литературе; а к третьему — формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается.
Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке. (далее…)

В 1998 г. в отдельных регионах России начали продажу земельных участков, принадлежащих государству, в частную собственность на специально проводимых местными властями аукционах. Первый в России земельный аукцион состоялся в марте 1998 г. в городе Балакове Саратовской области. Отсутствие Земельного кодекса не помешало продаже земли в Татарии, Самарской и Ростовской областях. Причем на торги выставлялись как участки городской земли, так и сельскохозяйственные угодья. Участвовать в земельных торгах мог каждый желающий, независимо от места проживания и гражданства. Достаточно было подать заявку на участие в аукционе и внести задаток — 10-20% от стартовой цены лотов. (далее…)

К этой группе относятся следующие принципы:
— остаточной продуктивности (производительности) земли;
— предельной продуктивности (принцип вклада);
— сбалансированности (принцип пропорциональности);
— оптимальных величин;
— оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности (или производительности) заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли . (далее…)

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как до-полнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как все улучшения имеют определенный срок службы.
Оценка земельного участка обладает рядом особенностей. (далее…)

Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки. При стабильной прибыльной экономике в государстве, регионе и поселении земля не может иметь отрицательной стоимости. Как только издержки на поддержание нормального функционирования и развития поселения начинают превышать получаемые или ожидаемые доходы (нет производства, нет рабочих мест, «ушел» капитал, не платится земельный налог, т. е. нет источников получения ренты), поселение приходит в упадок со всеми вытекающими последствиями. Поэтому при массовой оценке стоимости земельных участков в населенном пункте, осуществляемой экспертным путем, первым предположением должно быть следующее: затраты на создание инфраструктур города и поддержание их жизнеспособности не должны быть меньше суммарной годовой ренты за установленный срок окупаемости этих затрат. Опираясь далее на принцип остаточной продуктивности, можно определить нормативную (директивную, административную) стоимость, которая и станет базой для определения ставок налога, арендной платы, нормативной цены земли. Как уже отмечалось выше, для большинства российских поселений такой подход на современном этапе развития зе-мельного рынка представляется едва ли не единственным и останется таковым, по нашему мнению, на ближайшие 3—5 лет. (далее…)